Défiscalisation et loi Denormandie

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Lancée début 2019, suite à l’effondrement de plusieurs immeubles anciens en plein centre-ville de Marseille, le dispositif Denormandie vise à favoriser la rénovation de quartiers où l’habitat est en mauvais état. La loi Denormandie propose donc une réduction d’impôts sur le revenu pour les particuliers qui achètent un logement à rénover dans un quartier ancien et dégradé, afin de le remettre en location après les travaux.

Avec quelques nuances, il se rapproche d’un autre dispositif qui vise lui aussi à lutter contre l’habitat insalubre, la loi Pinel, dans sa version « ancien ». L’objectif final est multiple. Il s’agit à la fois de faciliter la revitalisation des quartiers dégradés, le développement et de l’amélioration de l’offre de logements, d’aider à l’achat de logements et enfin de louer à des prix favorables au locataire tout en améliorant la performance énergétique des logements.

Le dispositif est mis en place jusqu’à la fin 2022.

Dans quelles villes et où investir avec le dispositif Denormandie ?

Le logement doit être dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. La liste de ces communes est indiquée dans une annexe à l’arrêté du 26 mars 2019. Au total, 222 communes font partie du programme national « Action Cœur de Ville » et peuvent bénéficier des dispositions prévues par la loi Denormandie.

Vous pourrez retrouver les communes en question dans cette carte. Il est également possible de se renseigner sur les communes à l’aide d’un simulateur mis en place par le site officiel service-public.fr.

Les communes qui ont conclu une convention de revitalisation du territoire peuvent également être concernées par le programme Denormandie.

Tous les quartiers des villes éligibles peuvent être concernés depuis la Loi de Finances 2020, et pas uniquement les centres-villes, comme c’était initialement le cas.

Quels travaux pour bénéficier du programme Denormandie ?

Pour pouvoir bénéficier des dispositions de défiscalisation prévues par le dispositif Denormandie, le montant des travaux d’amélioration et de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les travaux peuvent concerner aussi bien une maison individuelle qu’un appartement en immeuble collectif. Les travaux qui consistent à transformer un local commercial ou industriel en logement peuvent également rentrer dans le cadre de la loi Denormandie.

Les travaux éligibles dans la cadre du dispositif sont détaillés par décret de même que le niveau de performance énergétique attendu à la fin de l’opération. Ils doivent être effectués par un professionnel qui bénéficie de la certification « Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

La liste des travaux éligibles a été largement étendue dans la Loi de Finances 2020 au-delà des travaux de rénovation énergétique. Désormais, pour bénéficier des réductions d’impôts prévues par le dispositif, l’acquéreur devra :

• Créer des surfaces habitables nouvelles ;
• Moderniser, assainir ou aménager des surfaces habitables ;
• Améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % pour une maison individuelle ou de 20 % pour un appartement ;
• Réaliser au moins 2 améliorations parmi les 5 suivantes :
  • Isolation de la toiture ;
  • Isolation des fenêtres ;
  • Isolation des murs ;
  • Changement du système de chauffage pour une solution plus propre ;
  • Changement du système de production d’eau chaude sanitaire (ECS).

 

Est-il obligatoire de louer son bien immobilier pour bénéficier du Denormandie ?

Oui. Le dispositif Denormandie est prévu uniquement pour les propriétaires qui remettent le bien en location après les travaux de rénovation.

La location devra respecter un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources du locataire pour bénéficier du programme de défiscalisation. Le logement doit être loué vide et les meublés ne sont donc pas concernés. La location doit être une résidence principale.

Les loyers sont plafonnés selon 4 zones différentes en France métropolitaine. Les plafonds de ressources du locataire sont calculés, eux aussi, en fonction de plusieurs zones et de la composition du foyer. Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Quel est le montant de la réduction d’impôts avec la loi Denormandie ?

L’investissement maximal pour bénéficier du dispositif Denormandie est plafonné à 300 000 €.

La réduction d’impôts est calculée sur la base du prix net de revient du logement rénové. Le pourcentage de réduction dépendra alors e la durée de location du logement :

• Réduction d’impôt de 12 % du prix total du bien pour une période de location de 6 ans ;
• Réduction d’impôt de 18 % du prix total du bien pour une période de location de 9 ans ;
• Réduction d’impôt de 21 % du prix total du bien pour une période de location de 12 ans.

La réduction d’impôts est étalée sur l’ensemble de la période de location.

Exemple :

Vous achetez un appartement 100 000 € et réalisez 50 000 € de travaux, soit un investissement total de 150 000 €.

Si vous louez pendant 9 ans, vous bénéficierez d’une baisse d’impôts de 25 200 € au total, soit 2800 €/an pendant 9 ans.

Si le logement a plus de deux ans, n’oubliez pas que vous pouvez également de la TVA à taux réduit de 10 % sur vos travaux. Le taux de TVA baisse même jusqu’à 5,5 % pour les travaux liés à la rénovation énergétique.

Défiscaliser avec la loi Denormandie ou avec le Pinel ancien ?

La Loi Pinel s’intéresse avant tout à l’investissement dans le neuf même si une partie peut concerner l’ancien. Dans le cas de travaux dans l’ancien, la loi Pinel impose des travaux liés à la performance énergétique. Dans le Pinel ancien, 50 % des critères de performances techniques/énergétiques doivent être remplis, ce qui est plus restrictif que la loi Denormandie.

En ce qui concerne les villes éligibles, les zones dites « de tension » prévues par la loi Pinel ne sont pas forcément identiques aux zones couvertes par le dispositif Denormandie, ce qui représente là aussi une petite différence.

Pour le reste (conditions financières et avantages fiscaux), les dispositifs sont identiques. Dans le cas où les deux dispositifs sont éligibles, vous aurez le choix du dispositif.

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