Les travaux déductibles des revenus fonciers
Comprendre la notion de déficit foncier
Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, le résultat « net » foncier est négatif (on parle alors de « déficit foncier »).
Ce déficit foncier est déductible du revenu global, à l’exclusion des intérêts d’emprunt, à hauteur de 10 700 € par an. La part du déficit qui excède 10 700 € (ou qui résulte des intérêts d’emprunt) est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À noter : Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier qui est imputée sur le revenu global, le logement doit être maintenu à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation est opérée. À défaut, l’imputation est remise en cause.
Dans le cadre du prélèvement à la source, seulement 50 % des travaux réalisés en 2018 et 2019 seront pris en compte pour le calcul du déficit foncier.
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Les travaux déductibles des revenus fonciers
Les travaux de réparation et d’entretien
Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.
Quelques exemples :
- le ravalement de façade,
- le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations,
- la remise en état de la toiture,
- la réfection d’une installation électrique déjà existante
Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).
Les travaux d’amélioration
Il s’agit des travaux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble.
Quelques exemples :
- L’installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision,
- Le raccordement au réseau d’assainissement,
- Les travaux d’aération des pièces d’eau,
- L’installation d’un nouveau système de chauffage,
- L’installation de matériaux ou d’équipement isolant tels que laine de verre, double vitrage, etc.
Les dépenses d’amélioration réalisées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.
Enfin, les travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble en copropriété peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs.
Les dépenses de (re)construction et d’agrandissement
À savoir : Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers encaissés : la non-déductibilité est la règle pour tous travaux « susceptibles d’entraîner directement une augmentation de la valeur de l’immeuble ».
À découvrir : Loi Denormandie et Loi Pinel
La défiscalisation des travaux avec la Loi Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif à la suite de l’achat d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, représentant au moins 25 % du coût total de l’acquisition. À noter : la réduction d’impôt concerne les opérations immobilières réalisées jusqu’à 31 décembre 2022. Pour bénéficier de la Loi Denormandie, il faut faire les travaux avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement.
La défiscalisation des travaux avec la Loi Pinel
La défiscalisation de la Loi Pinel implique de plafonner les loyers du logement locatif rénové. Sous certaines conditions, il est possible de cumuler les avantages du dispositif Pinel avec ceux du déficit foncier. C’est ce que l’on appelle le Pinel optimisé au déficit foncier. Le montant de l’avantage fiscal dépendant de la durée de location, avec un plafond fixé à 63 000 euros :
· 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans,
· 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans,
· 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans.
Zoom sur la Loi Pinel optimisée au déficit foncier
En investissant dans l’ancien, vous allez pouvoir cumuler les avantages de la Loi Pinel avec ceux des travaux déductibles des revenus fonciers, bien évidemment sous certaines conditions :
– Réduction d’impôts comprise entre 12% et 21% du prix de vente selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) comme dans le dispositif Pinel ancien, avec un plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
– Réduction d’impôts calculée sur le foncier, mais aussi sur les travaux de réhabilitation intérieurs et parties communes (donc cumulatif).
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