Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer un bien ?
Quels diagnostics obligatoires pour louer un bien ?
Qu’il soit loué vide ou meublé, à usage de résidence principale ou secondaire, un logement doit satisfaire aux 3 diagnostics obligatoires suivants :
Le Diagnostic de Performance Energétique :
Plus connu sous ses initiales DPE, le Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire avant toute mise en location. Réalisé par un diagnostiqueur indépendant, il renseigne le locataire sur le degré d’isolation thermique du logement loué, sur les charges prévisionnelles de chauffage et le taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE concerne tous les logements d’habitation, exceptés ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. C’est au bailleur de prendre l’initiative de faire réaliser un DPE.
A noter : Depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l’annonce de mise en location.
Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le diagnostiqueur utilise 2 étiquettes :
- L’étiquette "énergie" indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²) ;
- L’étiquette "climat" indiquant l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).
Valable 10 ans, le DPE doit contenir notamment les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air, etc), l’indication pour chaque catégorie d’équipements de la quantité annuelle d’énergie consommée et une évaluation des dépenses annuelles, l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée…
Le DPE est intégré au dossier de diagnostic technique immobilier qui est annexé au bail de location. En cas d’absence de DPE, le bail peut être déclaré nul et/ou le prix du loyer peut être diminué. Si les informations fournies sont fausses, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur une amende de 37 500 € et une peine de 2 ans de prison.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) :
Moins connu que le DPE, l’ERNMT est obligatoire pour toute mise en location. Il indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques. Ces risques peuvent être naturels (zone sismique, zone inondable notamment), miniers ou technologiques (proximité avec une installation classée comme une usine de produits chimiques par exemple). Valable 6 mois, l’état des risques naturels, miniers et technologiques peut être réalisé par le bailleur sur la base d’informations publiées en mairie ou en préfecture.
L’ERNMT est intégré au dossier de diagnostic technique immobilier qui est annexé au bail de location.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) :
Le CREP renseigne sur la présence ou non de plomb dans un logement. Les logements (appartements ou maisons) concernés par la réalisation d’un Crep sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
Le Crep doit être réalisé par un professionnel certifié. Ce diagnostic porte d’une part, sur sur les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple), et d’autre part sur les annexes dès lors qu’ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple). La durée de validité du Crep est de 6 ans pour les logements mis en location.
Le Crep ainsi qu’une notice spécifique doivent être intégrés au dossier de diagnostic technique immobilier qui est annexé au bail de location.
Bon à savoir : Si les diagnostics obligatoires listés ci-dessus sont à fournir lors de la signature du bail d’origine, ils n’ont pas à être refaits lors d’une simple tacite reconduction.
Attention : Lorsque le logement loué dispose d’une piscine privée (enterrée ou semi-enterrée), le propriétaire doit sécuriser le bassin soit par l’installation d’une barrière, soit par l’installation d’un dispositif de sécurité réglementaire (volets à barre, abri haut ou bas, dispositif d’alarme, etc).
Les diagnostics non obligatoires mais fortement recommandés
La mise à la location d’un bien immobilier nécessite outre les diagnostics précédents obligatoires, la fourniture d’un logement décent. Par décent, le législateur entend notamment que les pièces doivent être suffisamment spacieuses et lumineuses, exemptes de risques d’intoxication, d’électrocution, etc. Pour répondre à ces critères de salubrité, mais aussi se prémunir en tant que bailleur d’éventuelles suspicions de fraude ou de négligences, des diagnostics non obligatoires sont recommandés.
La surface loi Boutin
Si le métrage précis par un spécialiste n’est pas obligatoire dans le cadre d’une location, l’information donnée au locataire concernant la surface du logement qu’il loue est quant à elle obligatoire et contractuelle. Autrement dit, le métrage peut être réalisé par le propriétaire-bailleur sous sa responsabilité, mais si la surface réelle est notablement plus petite (au moins 5 %) que celle affichée sur le contrat de bail, le locataire peut demander à ce que le loyer soit réduit, ou le bail annulé. Pour s’éviter des erreurs d’appréciation qui peuvent être lourdes de conséquence, les cabinets spécialisés en diagnostics immobiliers proposent des prestations de métrage.
A l’image de la loi Carrez régissant le calcul de surfaces habitables dans le cas d’une vente, la loi Boutin votée en mars 2009 régit le calcul de surfaces habitables pour les logements mis à la location vides à usage de résidence principale. Les deux métrages sont globalement les mêmes à quelques nuances près. Ainsi, sont considérées comme surfaces habitables en loi Carrez et Boutin la surface du plancher moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur se situe en-dessous de 1,80 m. A ces surfaces, le diagnostic Boutin déduit la surface des combles non aménagés, greniers, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, locaux communs et toutes autres dépendances du logement.
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour une vente d’un appartement ou d’une maison dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante est juste recommandé pour une location. Ce diagnostic consiste à déceler dans le logement d’éventuelles traces d’amiante et à évaluer, quand une présence est décelée, l’état de conservation des matériaux amiantés. Ce diagnostic est obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur accrédité. L’amiante se cache le plus couramment dans les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds (liste A) ou encore dans les parois verticales intérieures, les planchers, plafonds, poutres et charpentes, gaines et coffres, conduits, canalisations et éléments extérieurs (liste B).
La durée de validité de l’état d’amiante est illimitée si aucune trace d’amiante est repérée, mais en cas de présence d’amiante, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du rapport.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Pour les logements dont l’installation de gaz a plus de 15 ans, ce document donne un aperçu de la sécurité des équipements (état des appareils fixes de chauffage ou de production d’eau chaude, état des tuyauteries fixes, aménagement des locaux où fonctionnent ces appareils). L’état de l’installation intérieure de gaz doit être réalisé par un professionnel certifié. Il est obligatoire pour une vente et est fortement recommandé pour une location.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Pour les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans, ce document donne un aperçu de la sécurité des équipements. L’état est réalisé sur l’ensemble de l’installation du logement et de ses dépendances. Sa validité est de 3 ans. Là encore, l’état de l’installation intérieure d’électricité doit être réalisé par un professionnel certifié. Il est obligatoire pour une vente et reste fortement recommandé pour une location.
A noter : Avec la mise en application de la loi dite « Alur » de mars 2014, au 1er trimestre 2016, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz seront obligatoires pour louer un bien.
